市街化調整区域に貸倉庫は借りられるのか？
貸倉庫の物件探しをしている際に、市街化調整区域という言葉を見かけることが多いと思います。
なんとなく難しそう、複雑そうなイメージを持たれることもあると思います。
ただ、きちんと知っておくことで後々「借りなければよかった」などのトラブルを回避することが出来ます。
1.市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、市街化が進まない様に抑制をする区域の事です。
基本的には農地や森林を守ることが前提としているので、原則として構造物の建築は出来ないエリアとなっています。
その逆が市街化区域と呼ばれるエリアで、すでに市街地を形成している区域もしくは、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域の事です。
ただ、市街化調整区域といっても絶対に建物を建てられないというわけではありません。
あくまでも原則になるので、最近では規制緩和が進められ各自治体ごとに、公共上必要な建築物などは開発可能になる特例などもあります。
2.市街化調整区域で倉庫は建てられる？
見出し1でも記載したように、市街化調整区域では建築物の建築は出来ません。
ただ、一定の例外はあります。
例えば、農業や漁業に従事している方の住居や、その仕事に必要な施設を建てることが出来ないと、農業や漁業の衰退などの弊害が起きてしまいます。
そうならない為に、市街化調整区域内でも農林漁業に従事している方の住居や農林漁業用施設の建築は可能となっています。
また、上記にもありますが、公共上必要な建築物などは開発が可能になるケースもあります。
それ以外の場合、都道府県知事に許可を得ない限りは建築物の建築は出来ないということになります。
3.市街化調整区域で倉庫は借りられるのか
市街化調整区域内の倉庫は、適法に借りることが出来ないことが多いのが現実です。
市街化調整区域内に存在している倉庫物件のする種類としては、①農林漁業用の建築物として建築されたものが、使用されなくなったもの、②建築確認を取らず違反建築物として建てられたもの、③賃貸用として当初から建てられたもの、この3種類に大まかには分けられます。
この中で①②は賃貸物件として借りることは出来ません。
③は用途によって賃貸倉庫として借りることも可能になります。
しかし、市街化調整区域では建築時に用途を指定しておく必要があるので、その指定の用途に合わない場合には適法に賃貸することは出来ないということです。
ただ、本当に適法かどうか判断する為には事前に上記の部分についてチェックをする必要がありますが、中々、不動産にかかわりが無い方がそこまでの確認を取ることは難しいと思います。
その場合、以下の部分については事前に最低限の確認をしておくことをお勧めします。
・建物の登記がなされているか
・建築確認などの法的書類の有無
それでも心配な場合には、管轄の自治体に使用用途や賃貸が可能な物件なのかを確認しておけば、後々のトラブルの防止になります。
とはいえ、市街化調整区域の倉庫物件というのは、物件を探されているお客様にとっては非常に魅力的に映ります。
それは周辺相場と比べて家賃が安い場合が非常に多いからです。
ただ、それなりにリスクもあることを分かっておく必要があります。
賃貸か出来ない物件に知らずに入ってしまって、その後に行政からの指導が入った場合、建物の撤去や移転をしなければならないこともあります。
また、適法ではない物件の場合、火災保険に加入が出来ないなどリスク管理の面でも不足が発生してしまいます。
市街化調整区域内の倉庫を賃貸として検討する場合には、事前に賃貸が可能なのかどうか確認をして検討して頂く事をお勧めします。
4.まとめ
今回のコラムでは市街化調整区域について説明をさせて頂きました。
倉庫や工場をお探しのお客様は、事業として検討されることが大半です。
その中で、適法なのかどうか、という部分は非常に大きなポイントになってきます。
さがそーこでは、事業用のみを扱う専門スタッフがマンツーマンでサポートを行いますので、お客様の業種や用途に合わせた物件のご提案が可能です。
是非一度、さがそーこまでお問い合わせを頂ければ幸いです。